< Vorige Column index Volgende >

Column: Nieuwbouw is aantrekkelijker dan bestaande bouw! toch?

Auteur: Caspar Woudt
Datum: 05-02-2010

In Nederland is de afgelopen jaren een behoorlijk aantal nieuwe woningen gebouwd. In de jaren ’90 lag de nadruk qua aantallen met name in de grote uitbreidingsgebieden. Deze gebieden zijn beter bekend als de VINEX-wijken, genoemd naar de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening (Extra).

In deze Nota heeft de Rijksoverheid de gebieden aangewezen waar met name gebouwd zou moeten worden in de jaren die volgden. De grote grondverwervers, met name de projectontwikkelaars, zagen hun kans schoon en kochten massaal deze –vaak nog agrarische grond- op. De grond werd vervolgens verkocht (al dan niet via de gemeentelijke grondbank) aan de uiteindelijke eigenaar: de consument.

De grondprijs in dit verhaal werd tot de jaren ’90 als volgt bepaald. Men had een stuk grond met een bepaalde waarde. Deze waarde was afhankelijk van de prijs die de ontwikkelaar aan de boer had betaald. Bovenop deze grondprijs werden de bouwkosten gerekend, vervolgens werd er een winstmarge opgeplust en de vrij-op-naamprijs van de nieuwbouwwoning was geboren.

Tegenwoordig wordt de grondprijs doorgaans bepaald aan de hand van de residuele grondwaardeberekening. Hierbij wordt de grondprijs berekend door de bouwkosten plus winstopslag in vermindering te brengen op de vrij-op-naamprijs van de woning. De grondprijs komt dus onderaan de streep te staan (residueel). Deze berekeningswijze brengt met zich mee dat de marktwaarde van de woning in grote mate van invloed is op de uiteindelijke grondwaarde.

Dit zou dus ook moeten betekenen dat als de woningprijzen dalen, de residuele grondwaardes, en dus de grondprijzen ook meedalen. In de praktijk blijkt dit marktmechanisme echter stroever dan hier is omschreven.

Het behoeft geen uitleg dat de mediane verkoopprijzen van woningen in Nederland eind 2008 en in 2009 zijn gedaald. De prijzen van de bestaande woningmarkt zijn naar mijn idee flexibeler dan de prijzen van nieuwbouwwoningen. Wordt de markt stroperiger en ontstaat er een echte kopersmarkt (toenemend aanbod, afnemende vraag), dan passen de vraag- en verkoopprijzen van bestaande woningen zich makkelijker aan dan de prijzen van nieuwbouwwoningen. Dit heeft ermee te maken dat de prijs van een nieuwbouwwoning een residu is van een aantal kosten zoals eerder omschreven. Deze prijs is niet eenvoudig aan te passen, tenzij de verkopende partij op een bepaald punt haar verlies wil nemen.

Naar mijn idee waren nieuwbouwwoningen tot zo’n 10 jaar geleden vaak voordeliger dan bestaande woningen. En het was ook nog eens vrij-op-naam! Natuurlijk moet je altijd nog wat extra aan de woning doen om hem bewoonbaar te maken, maar dit zijn investeringen in je woning en je woningwaarde. Mijn inziens hebben de prijzen van nieuwbouwwoningen het laatste decennium een andere ontwikkeling meegemaakt dan de prijzen van de bestaande woningen. Het voert voor deze column te ver om hier verder op in te gaan, maar een prima onderwerp voor een verder onderzoek. De waardeontwikkeling van nieuwbouwwoningen heeft vooral te maken met de grondwaardemethode en de bouwkosten (arbeids- en materiaalkosten). Als de bouwkosten toenemen en de grondprijs wordt bepaald op een moment dat de markt nog “boomingĒ is, betekent dit een toenemende vrij-op-naamprijs van nieuwbouwwoningen.

Als de markt dan verandert, zoals in september 2008 gebeurde, komt de waardeaanpassing van nieuwbouwwoningen moeizaam op gang. We hebben op bepaalde variabelen geen invloed: er moet een bepaalde winstmarge gemaakt worden om rendabel bezig te zijn als ontwikkelaar. Daarnaast zijn de arbeids- en materiaalkosten niet eenvoudig aan te passen. Dan blijft de grondprijs over (dat is “toevalligĒ, hij is immers residueel). Dus hierbij een oproep aan de gemeenten met een actieve grondpolitiek: Wees u bewust van de residuele grondwaardes en de waardeaanpassingen die moeten gebeuren als de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen ook aangepast moeten worden.

Natuurlijk, ik pretendeer niet met de aanpassing van de grondprijzen het wondermiddel voor de teruglopende verkopen van nieuwbouwwoningen te hebben gevonden. Maar wellicht draagt deze column bij aan een bewustwording van de grondprijspolitiek en de gevolgen hiervan.

Daarnaast moeten we blijven hameren op de voordelen van het kopen van een nieuwbouwwoningen boven de aankoop van een ouder woonhuis. Immers: energiezuinigheid wordt een steeds belangrijker issue, zoals ook Arjan Veelers in een voorgaande column beschreef. De koper van een energiezuinige woning zal in de nabije toekomst de voordelen nog meer in zijn portemonnee gaan voelen dan hij nu al doet. Het zou fantastisch zijn als de prijzen van nieuwbouwwoningen ook wat flexibeler worden, zodat snel op veranderende marktsituaties kan worden ingespeeld. Zodat nieuwbouw ook in de toekomst aantrekkelijker blijft dan bestaande bouw!

Groningen, februari 2010,

Caspar Woudt

 



Over Caspar Woudt

Meer columns van Caspar Woudt: