< Vorige Column index Volgende >

Column: Meerwerk meteen meefinancieren?

Auteur: Olivier Tardieu
Datum: 31-03-2015

Meerwerk meteen meefinancieren: straks kan het misschien niet meer

Als je een nieuwbouwwoning koopt, bestaat de kans dat de indeling van de woning niet aansluit op jouw ideeën over een praktische inrichting. Ook kan het zijn dat je iets anders wilt dan de standaard keuken of badkamer. Als je een nieuwbouwwoning koopt, kun je die standaarden nog aanpassen aan jouw voorkeuren. Fijn! Alle voorzieningen en aanpassingen die buiten het standaard bouwplan vallen, worden 'meerwerk' genoemd. Je kunt meerwerk meteen tijdens de bouw of op een later tijdstip laten uitvoeren. Waarom is het slim om goed na te denken over of je nu meerwerk laat doen of later gaat verbouwen? Hoe kan je teleurstelling op dit gebied voorkomen?

Meerwerk nieuwbouw meefinancieren

De kosten voor meerwerk komen boven op de koop-/aanneemsom (het bedrag waarvoor de projectontwikkelaar de grond en het nieuwbouwhuis verkoopt). Je kunt kosten voor meerwerk meefinancieren in de hypotheek, als het meerwerk waardevermeerderend is. Alle werkzaamheden die in de meerwerklijst van de aannemer staan, kun je voor 100% meefinancieren in je hypotheek. Alle voorzieningen voor de nieuwbouwwoning worden namelijk als waardeverhogend gezien. Je moet op basis van je inkomen natuurlijk wel voldoende kunnen lenen om dit te kunnen financieren. Per 1 januari 2015 mag je in totaal 103% van de woningwaarde lenen. Voor de financiering van jouw nieuwbouwwoning betekent dat het volgende:

Je koopt een woning met een koop-/aanneemsom van € 180.000. Samen met de volledige kosten voor meerwerk van € 15.000, wordt de marktwaarde van de woning € 195.000. Voor de hypotheek komen daar nog kosten zoals renteverlies en notariskosten voor de hypotheek bij, maar die laten we in dit voorbeeld achterwege. In 2015 mag je 103% van die € 195.000 lenen, dat is in totaal € 200.850. Dit bedrag kun jij maximaal aan hypotheek krijgen. Het is voor jou dus mogelijk om deze nieuwbouwwoning, inclusief meerwerk, te financieren.

Die verbouwing komt later wel

Het kan zijn dat je om bepaalde redenen geen meerwerk wilt financieren. In de toekomst daalt echter de financierbaarheid van de waardevermeerderende verbouwing. Stel dat je in 2016 een verbouwing wilt financieren. Dan mag je nog maar 102% van de marktwaarde van de woning lenen. Als we kijken naar bovenstaand voorbeeld, dan is het gevolg dat je in 2016 € 1.800 minder aan verbouwing kunt meefinancieren dan in 2015. Wacht je nog een jaar, dan kun je zelfs € 3.600 minder meefinancieren.

Om op een later moment marktwaarde van de woning te bepalen, moet je een taxatierapport laten maken. Hier staat in wat de woning waard is. Als de waarde van de woning is gedaald, is het moeilijker om de verbouwing te financieren via de hypotheek. De woning staat dan namelijk 'onder water'. Is de woning meer waard dan voorheen? Dan wordt het makkelijker om de verbouwing te financieren.

Een verbouwing wordt echter bijna nooit voor 100% gefinancierd, maar voor een lager percentage. De taxateur ziet een verbouwing namelijk vaak niet als 100% waardevermeerderend. Je kunt de verbouwingskosten dus niet altijd volledig financieren in je hypotheek. Neem deze factoren allemaal goed mee in je overweging of je nu meerwerk laat doen of pas later gaat verbouwen.

Woonquote omlaag

Dat het percentage van de waarde van het onderpand dat je kunt lenen elk jaar verandert, weten de meeste huizenkopers wel. Maar dat je met hetzelfde inkomen minder kunt lenen is niet altijd bekend. Het NIBUD bekijkt jaarlijks welk deel van je inkomen je maximaal aan hypotheeklasten mag besteden. Dit deel van je inkomen wordt de woonquote genoemd. Als jij een hypotheek aanvraagt, dan is de geldverstrekker verplicht rekening te houden met deze woonquote. In 2015 is de woonquote omlaag gegaan. Dat betekent dat je met hetzelfde inkomen minder kunt lenen dan in 2014 het geval was. Bij een inkomen van € 30.000 kan dat oplopen tot € 10.000 die je minder aan hypotheek kunt krijgen. Mocht de woonquote volgend jaar op dezelfde manier wijzigen, dan kun je dus € 10.000 + € 1.800 minder lenen. Je kunt jouw droomhuis dan wellicht niet financieren.

Wat kun je doen?

Je weet nu dat hoe langer je wacht, hoe minder je kunt lenen voor meerwerk of verbouwen. Het kan slim zijn om nu toch meer aan meerwerk te laten uitvoeren dan je oorspronkelijk van plan was. Je kunt nu immers meer verbouwingskosten meefinancieren dan over pakweg een jaar. Wil je wel wachten met verbouwen? Houd er dan rekening mee dat je in de toekomst bovenop de eigen inleg voor het kopen van een woning ook steeds meer eigen geld moet inleggen voor de verbouwing.