Column: Nieuwbouwhypotheek: wat is het eigenlijk?
Auteur: Olivier Tardieu
Datum: 01-03-2017
Nieuwbouwhypotheek: wat is het eigenlijk?
Na een tijdje rondkijken op het internet heb je de perfecte woning gevonden. Tenminste, als je de bouwtekeningen en technische omschrijving mag geloven: het is namelijk een nieuwbouwwoning. Voordat je je inschrijft voor het nieuwbouwproject, wil je je wel nog even verdiepen in de nieuwbouwhypotheek. Hoe werkt zoiets eigenlijk? Om je op weg te helpen, hebben we een stappenplan opgesteld. Zo weet je binnen no time hoe een nieuwbouwhypotheek in elkaar steekt.
Stap 1: haalbaarheidscheck uitvoeren
Heb jij het nieuwbouwhuis van je dromen gevonden en ben je zelfs al ingeloot? Leuk, maar als de bouw nog niet begonnen is, is het vaak niet mogelijk om een hypotheek af te sluiten. Veel projectontwikkelaars vragen jou daarom om een hypotheekadviseur naar jouw situatie te laten kijken. Op basis daarvan krijg je een verklaring of je de woning al dan niet kunt kopen.
Dit kan alleen voor bestaande en geselecteerde nieuwbouwprojecten. Is dit bij jou (nog) niet het geval? Bereken dan wel alvast je maximale hypotheek, zo weet je waar je aan toe bent.
Stap 2: koop/aanneemovereenkomst tekenen
Je hebt nu de zekerheid dat je de woning kunt kopen. De volgende stap is het tekenen van de koop/aanneemovereenkomst. Hierin staan jouw rechten en plichten, en die van de aannemer vastgelegd. De koop/aanneemovereenkomst bestaat uit een koopovereenkomst en een aanneemovereenkomst. Met de koopovereenkomst koop je de grond en met de aanneemovereenkomst geef je de aannemer de opdracht om de woning te bouwen.
Heb jij de koopovereenkomst getekent? Dan is de koop zo goed als definitief. Een tip: ga vooraf goed na waar je precies een krabbeltje onder zet. Check de koop- en aanneemsom, bouwtijd en bijzondere bepalingen en neem ontbindende voorwaarden op in de overeenkomst. Met de ontbindende voorwaarde 'onder voorbehoud van financiering' kun je bijvoorbeeld altijd nog onder de koop uit als jij je hypotheek niet rond krijgt.
Rente voor de bouw
Voordat jij bent gepasseerd bij de notaris, krijg je te maken met bouwrente. Dit is de rente die je betaald over de kosten die de projectontwikkelaar al heeft gemaakt, bijvoorbeeld voor de aankoop van de grond of bouwmaterialen. Houd er rekening mee dat de bouwrente vaak 6 tot 8% is. Dit is een stuk hoger dan de hypotheekrente die je gaat betalen.
Stap 3: passeren bij de notaris
De bouw is gestart zodra de eerste paal in de grond is geslagen. Je kunt nu de leverings- en hypotheekakte tekenen bij de notaris. Gefeliciteerd! Je hypotheek is nu officieel rond. Er worden meteen allemaal facturen voor de aannemer betaald vanuit je hypotheek. Het deel van het hypotheekbedrag dat nog niet nodig is, wordt door de bank gestort in een bouwdepot. Dit is een soort potje waaruit de grond- en bouwkosten worden betaald.
Renteverlies tijdens de bouw
Vanaf het moment dat de hypotheek is ingegaan, betaal je hypotheekrente. Je ontvangt ook rente van de geldverstrekker over het bedrag in het bouwdepot. In het begin staat er een behoorlijk bedrag in het bouwdepot. Je ontvangt dan een groot bedrag aan rente. Naarmate de bouw vordert, wordt het bouwdepot steeds leger. Je ontvangt steeds minder rente in vergelijking tot de rente die je betaalt. Dit noem je renteverlies tijdens de bouw.
De hypotheekrente die je ontvangt en betaalt, kunnen hetzelfde zijn. Maar het kan ook zo zijn dat de rente die je ontvangt op je bouwdepot 1% lager is. Dan betaal je dus altijd meer dan dat je aan rente ontvangt en heb je vanaf het begin last van renteverlies tijdens de bouw.
Dubbele woonlasten
Bij nieuwbouw heb je vaak te maken met dubbele woonlasten. Je betaalt namelijk vanaf het begin af aan rente en aflossing voor je nieuwe hypotheek. Die betaal je voor het deel van het huis dat gebouwd wordt, dus de hypotheeklasten lopen steeds hoger op. Daarnaast heb je misschien hypotheeklasten voor de hypotheek van je huidige woning. Houd er dus rekening mee dat je dubbele woonlasten moet kunnen betalen. Wel is de betaalde rente van beide hypotheken fiscaal aftrekbaar.
Meefinancieren in je hypotheek
Kun je de dubbele woonlasten niet opbrengen? Geen nood, je kunt ze in sommige gevallen meefinancieren in je hypotheek. Dit noem je het 'bouwrentedepot'. Uit dit bedrag wordt dan de rente en bij sommige banken ook de aflossing tijdens de bouw betaald, maar let op: de rente is dan niet meer aftrekbaar voor de belasting. Bespreek het dus goed met je hypotheekadviseur voor je besluit een bouwrentedepot aan te gaan.
Stap 4: oplevering van de woning
Na een jaar de bouw van jouw nieuwe woning op de voet te hebben gevolgd, wordt hij nu eindelijk opgeleverd. Een erg leuk moment. Het is belangrijk dat je de tijd neemt om de woning van boven naar beneden te inspecteren en te checken of alle werkzaamheden goed en volgens plan zijn uitgevoerd. Spannend!
Over Olivier Tardieu
Meer columns van Olivier Tardieu:
31-10-2017
Waarop moet je letten bij het lezen van een bouwtekening?
23-08-2017
Nieuwbouw kopen: hoe werkt een loting met haalbaarheidscheck
19-06-2017
Nieuwbouwwoningen in de steigers: 5 opties voor tijdelijk huren
13-04-2017
Hoe wordt de maximale hypotheek bij nieuwbouw berekend?
02-01-2017
Nieuwbouw: wat moet je regelen bij de notaris
24-10-2016
Vrij op naam vs. Kosten koper: wat is het verschil?
29-08-2016
Hoe zit het met de hypotheekkosten bij een nieuwbouwwoning?
24-06-2016
Kun je een tuin meefinancieren in de hypotheek voor een nieuwbouwwoning?
03-05-2016
Belastingaangifte: tips voor mensen die in 2015 een nieuwbouwwoning hebben gekocht
29-02-2016
Hoe werkt een bouwdepot bij een nieuwbouwwoning?
24-11-2015
Zes dingen die je moet weten over de hypotheek voor nieuwbouw
28-09-2015
4 redenen om voor nieuwbouw te kiezen
14-09-2015
5 tips om extra kosten bij meerwerk te voorkomen
09-07-2015
Meerwerk meefinancieren: wat zijn je mogelijkheden?
31-03-2015
Meerwerk meteen meefinancieren?