Column: Vereniging van Eigenaren, de servicebijdrage
Auteur: Peter Lubbers
Datum: 19-03-2013
Vereniging van Eigenaren, de servicebijdrage
Hoe stel je de servicebijdrage vast van een Vereniging van Eigenaren? Dat is geen sinecure!
In de praktijk worstelen veel VvE’s met dit probleem. Het zijn met name de wat kleinere verenigingen of de pas opgerichte verenigingen die met dit vraagstuk in de maag zitten. Grote verenigingen hebben soms het geluk een ervaringsdeskundige uit de bouw als bewoner in hun midden te hebben en zo’n iemand kan in een kennislacune voorzien. Ook hebben de grotere verenigingen bijna altijd een VvE-beheerder aangesteld die daarin adviseert. Bij kleine VvE’s is dit zelden het geval. Nieuwe verenigingen zitten met het probleem dat ze nog niet over ervaringscijfers beschikken.
Als ervaringscijfers voor handen zijn zoals bij reeds langer bestaande appartementengebouwen kunnen die als uitgangspunt dienen om een servicebijdrage vast te stellen. Zo weet men op een bepaald moment hoe vaak er geschilderd moet worden en hoe vaak een liftreparatie terugkomt. “Maar resultaten behaalt in het verleden, zijn geen garantie voor de toekomst”. Dat is het nadeel van een bestaand complex. Onderhoud is nooit regelmatig, er kunnen zich altijd tegenvallers voordoen. Bij nieuwbouwappartementen komen vaak nog aanvullende kosten omdat na oplevering blijkt dat bepaalde voorzieningen niet voldoen en dat vraagt om extra uitgaven. Het is daarom belangrijk een flinke financiële reserve te hebben. Te allen tijde moet voorkomen worden dat een dakreparatie uitgevoerd moet worden, maar dat de financiële middelen niet voorhanden zijn. Als het bestuur op dat moment de leden moet verzoeken een extra bijdrage te storten, is het de vraag of elke bewoner daar aan kan voldoen. Is dat niet voor elke bewoner mogelijk, dan kan dat uitstel van reparatie betekenen met hogere onderhoudskosten of een flinke schadepost als gevolg! In deze crisistijd waarbij salarissen naar beneden worden bijgesteld en werkloosheid alsmaar toeneemt, is een bestendige gedragslijn in de reservering groot onderhoud van eminent belang. Dit gebeurt op basis van een zorgvuldig gekozen servicebijdrage.
Dit kan aan de hand van genoemde ervaringscijfers, maar een uitstekende manier is natuurlijk het laten opstellen van een MeerJarenOnderhoudsPlanning, een MJOP of MOP. De Vereniging van Eigenaren betaalt éénmalig een bedrag voor zo’n rapport en vervolgens periodiek, bijvoorbeeld eens per 5 jaar, een lager bedrag voor een update. In een onderhoudsplanning vindt u precies terug wat aan onderhoud moet gebeuren, in welk jaar en welke bedragen er indicatief mee gemoeid zijn. Tevens heeft u actuele informatie over de staat van onderhoud van uw complex. Het is een soort APK. Uiteraard kunt u ook nog een beroep doen op de kennis en ervaring van uw VvE-beheerder. En vergeet niet uw administratie te raadplegen. Hier kunt u vaak waardevolle gegevens uithalen over hetgeen in het verleden is gebeurd.
Succes met het rekenen!
Peter Lubbers
VvE-consultant
Over Peter Lubbers
Meer columns van Peter Lubbers:
20-01-2010
Steunmaatregel voor starters op woningmarkt!
08-12-2009
Hypotheekrente-aftrek wordt verruimd!