Column: Onroerend… goed!

Auteur: Daniël Spikker
Datum: 22-02-2011

De laatste tijd wordt mij vaak gevraagd: ‘Wat vind jij nou duurzaam?’ Dan roep ik altijd: ‘We moeten onze planeet voor de volgende generatie ten minste achterlaten zoals we hem aantroffen, en waar mogelijk zelfs beter.’ Niet bepaald een sluitende, maar zeker een werkbare definitie. Als we dagelijks om ons heen kijken, doen we er alles aan om dit in ieder geval níet te realiseren. De grond- en hulpstoffen die we in de bouw gebruiken zijn de afgelopen jaren natuurlijk wel veranderd, maar doen we nou wezenlijk veel anders dan driehonderd jaar geleden? Nog steeds worden gebouwen geconstrueerd met maar één doel: een tijdje blijven staan. Een legitiem doel, bekeken vanuit de producent en de (eerste) gebruiker. Echter, de opvolgende generatie zit na pakweg dertig jaar opgescheept met een verouderd, wellicht onbruikbaar pand, dat de tand des tijds niet langer kan doorstaan. Eigenlijk verwonderlijk, als je bedenkt dat de meest gewilde kantoorpanden van ons land, – de Gouden Bocht aan de Herengracht – stammen uit de eerste helft van de achttiende eeuw en derhalve al driehonderd jaar oud zijn. Extreem duurzame bouw zou ik zeggen. En niet vooropgezet, aangezien de klimaatproblematiek in de achttiende eeuw nog geen aanhangers had.

Vanaf toen is het langzamerhand mis gegaan. Waar de rijkdom in de achttiende eeuw weelderig tierde, nadat ons land in de zeventiende eeuw heerser was over alle wereldzeeën, ging ons land een steeds kleinere rol spelen op het internationale toneel. Wellicht passend bij het formaat als land, maar zeker niet bij onze ambities als volk, de o zo geroemde VOC-mentaliteit. Dat is terug te zien in onze bedrijfspanden en kantoorcomplexen. Zeker de naoorlogse complexen zijn gemiddeld genomen ontwikkeld met een hoge vorm van doelmatigheid, waarbij esthetica veelal van ondergeschikt belang was. En zeker sinds de ontdekking dat met zeer eenvoudig materiaalgebruik ook functioneel commercieel onroerend goed te vervaardigen is, zijn de meeste panden geschikt gebleken voor maar enkele gebruikers. Groeien deze uit hun jasje, of gaan ze failliet, dan blijft veelal het bedrijfspand leeg achter. Uiteraard niet op de A-locaties in Nederland. Maar door de niet aflatende expansiedrift van vele gemeentes is het land vergeven van B-locaties. En C-locaties. En aanplakpleisterplaatsen op kleine vermaledijde bedrijfsparkjes aan randen van dorpen, waar nooit weer een ander bedrijf gaat zitten. Met als triest resultaat 6,7 miljoen vierkante meter leegstand in kantoren. In de markt voor bedrijfsruimten zien we dezelfde trend, maar het absolute probleem is daar vooralsnog niet zo groot.

Dan is de vraag ‘Wat vind jij nou duurzaam?’ in relatie tot commercieel onroerend goed eigenlijk niet zo moeilijk te beantwoorden. Als wij onze mooie wereld net zo mooi en liefst mooier achter willen laten, dan is er maar een optie: duurzaam herontwikkelen. Stoppen met het uitgeven van nieuwe bedrijfsterreinen. Geen nieuwe kantoorpanden. Tenzij er elders minimaal twee maal de nieuw te bouwen kantoormeters aan structurele leegstand wordt opgelost. Dit kan op vele manieren. Onder druk wordt alles vloeibaar. Reken maar dat kantoorfondsen, pensioenfondsen en CV-eigenaren peentjes gaan zweten als blijkt dat nou net hun panden de komende jaren leeg gaan staan. De crux is dus dat de vastgoedbranche een enorme U-bocht moet maken, van ontwikkelen naar herontwikkelen. De diverse overheden moeten dus doordrongen zijn van deze problematiek en voorwaardenscheppend gaan opereren. Met als gerede conclusie dat deze gemeenten hun expansiedrift moeten beteugelen en moeten gaan kijken naar de intrinsieke kwaliteiten van enkel de reeds aanwezige bedrijven en die proberen te behouden en duurzaam te faciliteren.

Al die eigenaren van bestaande panden zullen een enorme duurzaamheidsslag moeten maken, willen ze de komende jaren überhaupt nog gebruikers weten te interesseren voor hun panden. Want huurders/ kopers moeten wel duurzaam gehuisvest zijn. Worden de eigenaren niet gedwongen door hun eigen maatschappelijk verantwoordingsgevoel, dan wel door hun klant, die dat één op één van hen zal eisen. Of door de overheid of door een onbetaalbare elektriciteitsnota.

En zie daar de grote kansen voor onze nationale vastgoedmarkt. Want crises brengen veelal vernieuwingen en ook dit keer zal het niet anders zijn. Er ligt een areaal van gebouwen klaar om stevig onder handen te worden genomen. Van de eenvoudige, maar technisch verouderde kantoorcomplexen in de wijk, die uitstekend kunnen worden omgevormd naar bijvoorbeeld woonzorgcomplexen of starterappartementen, tot bedrijfsgebouwen, die op het eerste en wellicht tweede oog hun aantrekkelijkheid hebben verloren, en met enige creativiteit en visie weer een tweede leven kunnen krijgen. Het specifieke kennisniveau dat bij de revitalisering van de commercieel onroerend goed objecten benodigd is, ligt ten minste op het niveau van de huidige bouw- en ontwikkelwereld en zal natuurlijk feitelijk hoger moeten zijn. Dit omdat naast kennis en kunde van de wensen van de klant en de duurzame technische (on)mogelijkheden ook creativiteit en kennis benodigd is van dergelijke transitietrajecten: een enorme verrijking voor het vak bouwkunde.
Daarnaast is het van cruciaal belang dat de diverse overheden mee wensen te werken aan voornoemde trajecten en dit zelfs (financieel) stimuleren en faciliteren. En dat de huidige eigenaren van voornoemde complexen beseffen dat de waarde van hun panden niet meer kan worden gedefinieerd als een historische boekwaarde of een marktwaarde gebaseerd op een nimmer te realiseren huurprijs vermenigvuldigd met een BAR. Neen, bereidwilligheid van deze eigenaar gecombineerd met de mogelijkheid tot een duurzame transitie is de werkelijke waarde van dit onroerend goed. Menig eigenaar zal op korte termijn verlies moeten nemen, om op langere termijn zijn eigen portefeuille duurzaam te kunnen blijven beheren en dan alsnog duurzaam (dus voor een lange periode) rendement te blijven maken. En de ware VOC-mentaliteit van onze vastgoedbranche zal de komende jaren boven moeten komen drijven, willen we bovenstaande bereiken.
 

Over Daniël Spikker

Meer columns van Daniël Spikker:

04-07-2011
De vijf P's

11-11-2009
In memoriam, De Makelaar