Hoe wordt de waarde van een huis bepaald?
18-10-2022De druk op de huizenmarkt neemt niet toe maar blijft voortduren. De balans tussen vraag en aanbod is al jaren zoek, er zijn diverse redenen waarom dit het geval is en waarom deze problematiek niet zomaar opgelost zal worden in de komende jaren. “Hoe duur is mijn huis?” is een vraag die veel makelaars dagelijks krijgen van huiseigenaren. De waarde van een huis bepalen is echter meer dan een online waarde calculator raadplegen, er is expertise nodig om tot een reële marktprijs te komen. De verschillende manieren van woningwaarde bepalen bekijken we op deze pagina.
Huizenprijzen in Nederland op recordniveau
Meer dan de helft van de huizen in Nederland zijn koopwoningen. Met de almaar stijgende huizenprijzen is overbieden niet langer uitzondering maar de norm. Dit biedt kansen voor iedereen die vastgoed bezit, zowel professionals als particulieren. Met name voor die laatste groep zijn er naast kansen ook uitdagingen. De werkelijke waarde van een huis bepalen is namelijk van groot belang om die volgende stap in hun wooncarrière te zetten. Als een huis onder de marktprijs wordt verkocht dan verloopt het verkooptraject razendsnel, potentiële kopers staan in de rij om een bod uit te brengen. Maar waar zal de verkoper vervolgens zelf naartoe verhuizen? Als de woning boven de oorspronkelijke waarde wordt verkocht dan is er sprake van overwaarde. Als de verkoopsom echter te laag ligt dan wordt doorstromen naar een nieuw huis onmogelijk want de verkoopmakelaar zal wél de hoofdprijs vragen. Het is dus aan huiseigenaren om de waarde van het huis te bepalen op basis van goede informatie en toetsbare data. En daar loopt het vaak mis, niet in de laatste plaats door de grote hoeveelheid data die consumenten tot hun beschikking hebben.
Het risico van Big Data Big
Data staat voor grote hoeveelheden data die via diverse kanalen en processen worden verzameld. Informatie verzamelen over de huizenmarkt hoeft technisch gesproken niet zo ingewikkeld te zijn. Overheidsinstanties, bedrijven en non-profit organisaties stellen zoveel informatie openbaar dat er voor ieder pand in Nederland een nauwkeurig profiel kan worden bepaald. Denk aan het Kadaster of de BAG Viewer, zij bieden op perceel niveau gedetailleerde data aan voor iedereen die hier behoefte aan heeft. Huizensites maken hier dankbaar gebruik van en genereren dynamische pagina’s die toetsbare informatie bevatten over individuele huizen in Nederland. Het risico hierbij is dat deze data niet altijd in de juiste context wordt geplaatst of verouderd is. De waarde van een huis bepalen op basis van kadastrale informatie en onderzoek op macro niveau schiet tekort, zeker als individuele huiseigenaars hun woning willen verkopen.
De waarde van een huis bepalen
Er zijn verschillende manieren om de woningwaarde te bepalen, om te beginnen met toetsbare, objectieve data zoals:
● Locatie
● Woningtype
● Oppervlakte
● Faciliteiten in de omgeving
● WOZ-waarde
De waarde van een huis op postcode bepalen is een aardig begin, toch geeft dit slechts een indicatie van de werkelijke woningwaarde. In dezelfde straat kunnen verschillende soorten panden staan, met afwijkende staat van onderhoud. Een huis kan gerenoveerd zijn, wellicht is er aanbouw of de woning verkeert juist in verwaarloosde staat. Dit zijn allemaal kenmerken die niet in geautomatiseerde algoritmen worden verwerkt maar wel van grote invloed zijn op de waarde van het huis. Wat zijn de meest gebruikte vormen van waardebepaling?
1. WOZ-waarde
Voor ieder huis in Nederland wordt jaarlijks de WOZ-waarde bepaald, dit valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente waar het pand zich bevindt. Hier is een standaard algoritme voor ontwikkeld dat rekening houdt met een aantal objectieve en subjectieve kenmerken. Denk aan de postcode maar ook demografische samenstelling en culturele achtergrond maken deel uit van de WOZ-waarde. Het bedrag dat uit deze weging voortkomt is vooral bestemd om belastingen vanuit de overheid te bepalen en gemeentelijke of provinciale heffingen op te leggen. Bij het bepalen van de verkoopprijs is deze waarde niet bruikbaar.
2. Taxatiewaarde
Een taxateur mag officiële waardebepalingen uitvoeren. De meest voorkomende toepassing hiervoor is hypotheekaanvragen maar er zijn ook andere redenen om een taxatie uit te laten voeren. Voor het afsluiten van een verzekering bijvoorbeeld, of bij een echtscheiding en ook bij verkoop van een huis vanwege een erfenis. Een taxateur bekijkt het individuele object en moet zich houden aan een aantal toetsbare kenmerken. De uitkomst is neutraal en betrouwbaar maar sluit niet altijd aan op de volatiele woningmarkt.
3. Online taxatiewaarde
Naast taxateurs die een bezoek brengen aan de woning van de eigenaar is het mogelijk om een officiële taxatie online aan te vragen. Calcasa is de eerste aanbieder van desktop taxaties voor vastgoed professionals en online taxaties voor particuliere huiseigenaars. Deze taxatierapporten worden door een aantal hypotheekverstrekkers geaccepteerd als waardebepaling voor een hypotheekaanvraag. Deze berekening is echter beperkt tot courante woningen die niet afwijken van de norm. Als blijkt dat een object niet ‘standaard’ genoeg is dan wordt deze taxatie afgewezen.
4. Waardebepaling
Het voornaamste verschil tussen een taxatierapport door een taxateur en een waardebepaling door een makelaar is de toepassing. Veel makelaars zijn namelijk ook erkend taxateurs, de expertise van de uitvoerende professional hoeft niet af te wijken. Een makelaar is echter niet onafhankelijk en denkt proactief mee met de huiseigenaar om tot een zo voordelig mogelijke verkoopsom te komen. Een goede waardebepaling wordt aan huis uitgevoerd en komt tot stand in samenspraak met de eigenaar.
5. Online waardebepaling
Net zoals een online taxatie bestemd is voor panden met kenmerken die zich binnen een beperkt spectrum bevinden geldt dit ook voor online waardebepalingen. De algoritmen achter deze methode zijn doorgaans gebaseerd op de WOZ-waarde met enkele aanvullende kenmerken. Als indicatie voor de waarde die het huis vertegenwoordigt kunnen ze volstaan, ze dienen echter vooral als een opstapje naar een uitgebreide waardebepaling.
Hoe bepaalt de makelaar de woningwaarde?
Bij verkoop van een woning wordt de vraag “wat is mijn huis waard?” Vaak gesteld aan de verkoopmakelaar. Het eenvoudige antwoord is dan “wat de koper bereid is te betalen”. En daar ligt de voornaamste meerwaarde van een verkoopmakelaar. Die neemt de standaardwaarde van het pand, controleert de huidige staat en kan suggesties aanreiken om de waarde te verhogen bij verkoop. De adviezen kunnen variëren van de gordijnen openen voor een betere lichtinval tot aan interieurdesigners inschakelen en (beter) meubilair huren voor de bezichtiging. Zo zal de woningwaarde toenemen voordat de eerste onderhandelingen plaatsvinden.