< Vorige Column index Volgende >

Column: Overheid

Auteur: Frank Zwetsloot
Datum: 18-07-2011

Beste Overheid: Stimuleer projectontwikkeling op risico

In de Verenigde Staten wordt op grote schaal vastgoed op risico ontwikkeld en gerealiseerd. Er worden weinig plannen op papier verkocht, doordat de financiering vrijer is en niet gekoppeld is aan het percentage ‘reeds verkocht’. Er ligt daarbij meer risico bij de ontwikkelaar die daardoor gestimuleerd wordt zijn project klantgericht en verkoopbaar te realiseren.

In Nederland is dat anders. Ontwikkelaars starten alleen bij hoge voorverkooppercentages. De financiers stellen hoge eisen die een realisatie op risico bijna onmogelijk maken. In de huidige markt, waar veel projecten stilliggen of niet starten, zie je dat projecten die wel starten potentiële kopers aantrekken. Hoe komt dit? Kopers zien wat er gaat komen, hebben de zekerheid dat het project er daadwerkelijk komt en willen zich daardoor aan het project committeren door het sluiten van een overeenkomst.

Het allergrootste pluspunt van realisatie zonder voorverkoop is de klantgerichtheid die projectontwikkelaars moeten hebben. Geen enkele ontwikkelaar wil uiteindelijk met een onverkoopbaar project eindigen en is verplicht zich te verdiepen in de wensen en eisen van de potentiële eindgebruiker. Hieraan gekoppeld is het vertrouwen in het eigen product dat groot moet zijn waardoor de echte ontwikkelaars zich kunnen onderscheiden.

Om projectontwikkelaars zich beter te laten verdiepen in hun klanten zou de overheid ze moeten stimuleren om op risico projecten te realiseren. Hiervoor moet een belangrijke hobbel genomen worden te weten de financiering van de projecten. Juist hierin kan de overheid helpen. De risico’s worden natuurlijk groter omdat de investeringen in de opstallen over het algemeen de belangrijkste kostenpost is. Het verkooprisico wordt hiermee een daadwerkelijk risico en niet meer zo marginaal als bij een hoog voorverkooppercentage. Dit grotere risico is in de huidige financieringsmarkt een lastig punt. Banken verlangen momenteel voorverkooppercentages van 70% of meer. Om dit te doorbreken kan de overheid zich garantstellen voor projectontwikkelaars. Een andere wijze van stimulering is de banken onder druk zetten dat ze mee gaan werken aan de financiering van ontwikkelingen zonder voorverkooppercentages.

Moeten we bang worden voor meer leegstand?

Tal van beleggers realiseren nu woningen die bij start van de realisatie niet verhuurd zijn en lopen daarmee een vergelijkbaar risico als ontwikkelaars die op risico realiseren. De beleggers hebben een nog grotere druk op hun schouders. Ze moeten maandelijks de woningen verhuren en de ontwikkelaar verkoopt een woning eenmalig. Als een ontwikkelaar een product realiseert dat niet aansluit op de markt wordt het niet verkocht en komt het leeg te staan. Hij zal hierdoor tot de conclusie komen dat hij moet gaan herontwikkelen. Na enig leergeld zullen de plannen meer flexibel zijn. Meer creativiteit wordt verlangd van ontwikkelaars en bouwers.

Worden de woningen duurder?
De risicocomponent voor de ontwikkelaar wordt groter wat een prijsopdrijvend effect heeft. Hier staat tegenover dat de risico’s voor de kopers kleiner worden, omdat ze zien en ervaren wat ze kopen. Kopers zijn bereid deze premium te betalen.

Conclusie
Op risico realiseren van projecten zorgt voor meer klantgerichtheid en creativiteit bij ontwikkelaars die zich daarmee beter kunnen onderscheiden. De overheid is op dit moment de partij om dit te stimuleren door de juiste condities richting financiers te scheppen.